La Tasa de Capitalización en la Inversión Inmobiliaria: Clave para Evaluar Rentabilidad

Al realizar una inversión inmobiliaria, suelen presentarse diversos conceptos que pueden confundir a un potencial inversionista. Uno de estos es la tasa de capitalización, conocida comúnmente como cap rate, que permite evaluar la rentabilidad de una propiedad adquirida. Según la proptech La Haus, este término se refiere a una medición que facilita la evaluación de la rentabilidad de un inmueble, brindando información esencial para que el inversionista tome decisiones informadas.

¿Qué es la Tasa de Capitalización?

Cristina Toledo, Country Manager de La Haus, explica que la tasa de capitalización es una herramienta de análisis fundamental en la toma de decisiones de inversión inmobiliaria. La tasa de capitalización se calcula mediante fórmulas específicas que consideran dos parámetros clave: los rendimientos esperados (NOI, por sus siglas en inglés) y el valor de mercado de la propiedad.

Parámetros Clave

Para medir la tasa de capitalización, es esencial contar con dos parámetros:

1. Rendimientos Esperados (NOI): Es el ingreso neto que se espera obtener de la propiedad.
2. Valor de Mercado de la Propiedad: Es el precio de compra del inmueble.

Por ejemplo, si una persona renta un departamento en 10,000 pesos mensuales, el NOI anual será de 120,000 pesos. Si el costo de la propiedad fue de 1,200,000 pesos, la tasa de capitalización sería del 10%, lo que implica que el propietario necesitaría 10 años para recuperar la inversión inicial.

Funcionalidad del Resultado

Una vez obtenida la tasa de capitalización, es crucial entender cómo utilizar esta información. Un cap rate alto puede implicar mayores riesgos en comparación con un cap rate bajo, donde los ingresos son más constantes y la operabilidad más manejable. La Haus destaca que el resultado de esta medición permite comparar inversiones, facilitar la comprensión de tendencias del mercado, identificar oportunidades y, en algunos casos, negociar el precio de compra del inmueble.

Factores Adicionales

Aunque la tasa de capitalización es un indicador clave, es importante considerar otros factores antes de tomar una decisión final de inversión. Entre estos factores se incluyen la ubicación del inmueble, el tipo de propiedad y su condición general.

Análisis del Cap Rate en CDMX

Inmobiliaria.com.do, una plataforma de bienes raíces, realizó un estudio sobre el cap rate en las alcaldías de la Ciudad de México (CDMX), utilizando datos del 2020 al 2024 en el segmento de departamentos. Según el estudio, la delegación Iztapalapa se posicionó como la más rentable, con un cap rate anual de 10.31%, lo que equivale a un periodo de recuperación de 9.7 años.

Resultados del Estudio

Juan David Vargas, General Manager de Inmobiliaria.com.do, comentó que estos hallazgos son útiles para los inversionistas en bienes raíces en la Ciudad de México, proporcionando un panorama claro sobre las recuperaciones de inversión por alcaldía. Además, la firma señala que las variaciones del cap rate han permanecido generalmente por debajo del 10%, indicando estabilidad en el sector.

Conclusión

La tasa de capitalización es una herramienta esencial para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Comprender cómo calcular y utilizar el cap rate, junto con otros factores importantes, permite a los inversionistas tomar decisiones informadas y estratégicas. La estabilidad del cap rate en la Ciudad de México sugiere un mercado sólido, proporcionando oportunidades tanto para nuevos inversionistas como para aquellos con experiencia en el sector.

Fuente: 

https://www.eleconomista.com.mx/econohabitat/Que-es-la-tasa-de-capitalizacion-en-una-inversion-inmobiliaria-20240708-0127.html