¿Qué es una Hipoteca? Aprende el concepto básicos de la hipoteca.
Se le llama hipoteca a un derecho real de garantía que se compone en el aseguramiento de cumplir una obligación que suele ser el pago de un préstamo o de un crédito. Este se confiere a su titular el derecho de realizar el valor de un bien, casi siempre un inmueble, que al grabarse sigue siendo propiedad de su dueño.
Sin embargo, cuando la deuda garantizada no se cumple en el plazo que se pactó, el acreedor hipotecario promueve una venta forzosa del bien o del inmueble gravado con la hipoteca, sin importar el titular que tenga hasta ese momento. Para con el importe pagar el crédito debido hasta donde pueda alcanzar el mismo con la venta promovida y forzosa, y realizar los bienes hipotecados.
La hipoteca también se define como un derecho real para realizar un valor. Al tratarse de un derecho de esta magnitud, se rodea de reipersecutoriedad pero se origina por un contrato. Por lo tanto, desde el momento en el cual se realiza su inscripción en el Registro de la Propiedad, esta nace y obtiene la condición de derecho eficaz y real para terceros. Por esta razón, la hipoteca es un contrato.
Características de la Hipoteca
Tratándose de un contrato:
- Es un contrato unilateral porque obliga al deudor hipotecario a que transfiera al acreedor hipotecario el valor del derecho real de hipoteca, este valor es de garantía. En este caso el acreedor no tiene ninguna obligación.
- Contrato típico o nominado cuando está reglamentado en la ley.
- La hipoteca es un contrato oneroso por norma general cuando realiza la producción de equivalencia en las prestaciones.
- Se trata de un contrato accesorio porque presupone la existencia de una principal obligación con la cual, al cumplirse, se asegura el crédito o el préstamo.
Tratándose de un derecho real:
- Es un derecho inmueble porque trabaja en bienes raíces.
- Es un derecho real de garantía. Esto significa que es un derecho que trabaja en el objeto y no de acuerdo a una persona determinada. No se ejerce de manera indirecta debido a que el acreedor hipotecario puede empezar directamente la venta forzosa del objeto hipotecado cuando el deudor hipotecario no obedezca la obligación garantizada que se establece en la hipoteca.
- El deudor hipotecario no tendrá pérdidas de la posesión del objeto.
- Es una limitación al derecho de propiedad o de dominio. Lo que significa que el deudor puede utilizar el inmueble restringiendo los derechos del acreedor hipotecario.
- Es un derecho accesorio porque continúa con la suerte del principal derecho al que lo garantiza. En caso de que la obligación principal sea nula, la hipoteca constituida no tiene validez.
Elementos de la Hipoteca
La hipoteca está compuesta por tres elementos contractuales, los cuales son: formales, personales y reales.
Formales
El contrato de hipoteca se hace de manera escrita. En algunas naciones se necesita que el contrato este escrito o formalizado por un notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad cuando se trata de inmuebles.
Personales
Intervienen dos partes: el constituyente quien es el tercero o el deudor de la hipoteca, persona que debe pagar la deuda y está el acreedor hipotecario.
Reales
Los elementos reales que conforman a la hipoteca son los créditos susceptibles de garantía con hipoteca y los bienes hipotecables.
Clases de Hipoteca
Hay dos tipos de hipotecas, las necesarias y las voluntarias. Las voluntarias son las que se componen de voluntad espontánea al deudor o para realizar una obligación que se impuso por el dueño de los bienes que están siendo hipotecados. La hipoteca necesaria se da cuando se usa para llenar una disposición legal.
Derecho Real de Hipoteca
Los derechos reales de las hipotecas son tres: el derecho a la enajenación del objeto, derecho a preferir el pago y derecho diferido y eventual de poseer el objeto.